Fin de la déduction des intérêts sur les emprunts hypothécaires à partir du 1er janvier 2026 : quelle conséquence sur la charge fiscale réelle d’un bien immobilier ?

Un article que je publiais dans la Libre Eco du 4 avril 2026

En Belgique, la fiscalité d’un bien donné en location dépend de l’usage du bien : si le locataire occupe le bien à strictement privé, le bailleur sera taxé sur une base forfaitaire liée au revenu cadastral (ci-après « RC ») tandis que si le locataire affecte le bien à un usage professionnel ou que le bailleur agit en qualité de bailleur professionnel, le montant du loyer servira de base de calcul à l’impôt.

Prenons l’exemple de Julie, pensionnée propriétaire d’une maison située à Ixelles qu’elle donne en location à Jean qui l’utilise exclusivement à titre de résidence principale. Le loyer annuel s’élève à 20.000 €. Comment Julie sera-t-elle taxée sur cet immeuble ?

Le précompte immobilier

Quelle que soit l’affectation du bien, tous les propriétaires d’un bien sis en Belgique sont tenus de s’acquitter du précompte immobilier. Cet impôt régional, conçu au départ comme une avance sur l’impôt final, est aujourd’hui un impôt définitif. Il est calculé sur base du RC indexé par la Région, la commune et l’agglomération à Bruxelles.

Certaines réductions peuvent être octroyées, en fonction de la situation familiale ou du caractère modeste de l’habitation. Le précompte est un impôt relativement élevé. Le site Internet de la Région de Bruxelles-capitale donne un exemple de précompte s’élevant à 926 € pour un RC de 1500€. A Ixelles, le RC de la maison de Julie est de 2.900 € et induit un précompte de 3.670 €…

Ensuite, une taxation supposée avantageuse basée sur le revenu cadastral

L’occupation étant strictement privée, Julie n’est pas taxée sur le loyer réel mais sur la base du RC. Le RC est déterminé par l’administration du cadastre, désormais appelée administration générale de la documentation patrimoniale et correspond au revenu moyen normal net d’un bien au cours d’une année par comparaison à un ensemble de parcelles de références. Il est généralement déconnecté de la valeur réelle du loyer qui pourrait être perçu par l’immeuble auquel il se rapporte.

Jean utilise le bien à des fins privées : Julie doit donc mentionner le montant du RC dans sa déclaration à l’impôt des personnes physiques annuelle et elle sera taxée sur une somme correspondant au revenu cadastral indexé majoré de 40% (x 1, 40). Le coefficient d’indexation pour 2026 est de 2,30. Julie sera donc taxée sur une base imposable de (2.900 x 2,30) x 1, 40 = 9.338 €, au taux marginal d’imposition qui correspond à la tranche maximale d’impôt à laquelle Julie est soumise, soit un impôt vraisemblable de 3.735 € si son taux marginal d’imposition est de 40%, taux applicable pour un revenu global imposable entre 24.800 € et 51.070 €.

Jusqu’à l’année dernière, Julie pouvait déduire de sa base imposable les intérêts de l’emprunt qu’elle avait souscrit pour acquérir l’immeuble donné en location. Si ces intérêts sont de 4.000 € par an, la base imposable était réduite à 5.338 €. Cette déduction n’est désormais plus possible ce qui augmente de manière importante sa base imposable et par conséquent de l’imposition corrélative.

Taxation sur base du loyer : réellement moins avantageux ?

En Région de Bruxelles-capitale, pour un immeuble destiné à la résidence du locataire, Julie devra fixer son loyer selon une grille de loyers de référence qui tient compte entre autres du niveau de performance énergétique (PEB) du bien. Julie a calculé qu’elle ne pouvait pas louer son bien pour un loyer supérieur à 20.000 € annuel. La région wallonne donne également une grille simplement indicative des loyers à pratiquer pour les immeubles destinés à la résidence principale.

Si Julie devait être taxée sur la base du loyer, elle pourrait déduire les charges de ses revenus : soit les charges réelles, soit un forfait de 40%. Sa base imposable serait donc de 20.000 – 40% soit de 12.000 €.

Julie s’interroge

Julie est taxée de manière très importante, que sa base imposable soit calculée sur base du RC (9.338 €) ou sur base de ses loyers réels (12.000 €), puisqu’elle a déjà dû supporter le précompte immobilier (3.670 €) : l’écart existe mais il est loin d’être spectaculaire compte tenu de la suppression des avantages liés à la déduction des intérêts d’emprunt. Les bailleurs sont par ailleurs tenus à des règles de plus en plus strictes liées aux performances énergétiques ou aux enregistrements des baux, enregistrement qui nécessite des nerfs solides tant les formalités et exigences administratives sont tatillonnes.

En définitive, avec le régime supposément avantageux de la taxation sur base du revenu cadastral, pour un loyer net de 20.000 – 40% = 12.000 €, elle paie donc 3.735 € + 3.670 € de précompte immobilier = 7.405 € soit un taux d’imposition total de … 61,70 % !

Anne-Thérèse Desfosses – atd@wbgj.be

Avocate WBGJ

Professeur à la CBCEC