WBGJ

Démolir et reconstruire, avantageux du point de vue de la TVA Le taux de TVA réduit à 6% pour des travaux d’envergure

Partager cet article

Un article paru dans la Libre Eco du 2 décembre 2023

Pierre est propriétaire d’un bâtiment ancien et souhaite le rénover en profondeur par souci de réduire sa consommation énergétique et gagner en confort. Pour éviter un gouffre financier, il souhaite bénéficier d’un taux de TVA réduit à 6%.

Rénovation ou transformation ?

Des travaux qui modifient fondamentalement la nature, la destination ou la structure d’un bâtiment d’habitation de plus de 10 ans, par exemple en ne gardant que la structure extérieure ou dont le prix de revient dépasse de 60% la valeur vénale sont constitutifs d’une transformation. Dans ce cas, le taux de la TVA applicable aux travaux sera de 21% parce que l’immeuble sera considéré comme neuf.

Pierre ne pourra prétendre au taux réduit que sur le placement de panneaux solaires ou d’une pompe à chaleur qui bénéficient d’une réduction temporaire jusqu’au 31 décembre 2023.

Le taux de TVA ayant un effet direct sur la consommation des ménages et pour inciter ces derniers à remplacer leurs chaudières classiques, la réduction devrait être prolongée d’un an pour l’installation de pompes à chaleur.

Si Pierre souhaite réaliser l’ensemble de ses travaux au taux réduit de 6%, il devra donc se maintenir à une simple rénovation.

Démolition et reconstruction

Pierre souhaite peut-être démolir un bâtiment significatif, tel un hangar ou un vieux logement pour en reconstruire un nouveau. A priori, la construction d’un bâtiment neuf est soumis au régime de la TVA au taux de 21%. Pourtant, pour encourager la démolition et la reconstruction de logements insalubres, le législateur a réduit le taux de la TVA à 6% pour la construction d’une habitation neuve après démolition d’un bâtiment ancien. Cette mesure a d’abord été mise en place dans 32 centres urbains où prolifèrent des immeubles à l’abandon. Un régime temporaire similaire mais plus strict a ensuite été mis en place pour le reste du territoire.

Ce second régime prend fin le 31 décembre 2023, mais devant son intérêt social évident, le gouvernement travaille sur la réformation du système actuel pour le rendre pérenne et applicable à l’ensemble du pays.

Quelle réforme pouvons-nous attendre ?

Les conditions auxquelles Pierre devra désormais se plier pour bénéficier du taux réduit restent sensiblement les mêmes que celles du système actuel. Elles devraient être étendues à l’ensemble du territoire, en ce compris les centres urbains.

Ainsi, Pierre sera le maître d’ouvrage de l’habitation qu’il habitera lui-même comme habitation propre et unique. Exit les sociétés qui ne seront pas admises à ce taux réduit ou les multipropriétaires : Pierre devra revendre sa précédente habitation et ne pas être propriétaire d’une seconde résidence sauf s’il en est copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier en vertu d’une succession.

La superficie de la nouvelle habitation ne pourra pas dépasser 200m² et Pierre devra y établir son domicile pendant au moins cinq ans à dater de la première occupation du bien. A défaut, il encoure une régularisation.

Pierre ou une société cette fois-ci pourront encore bénéficier du taux réduit s’ils s’engagent à donner le bien en location pendant au moins 15 ans dans le cadre de la politique sociale, c’est-à-dire en passant par une agence immobilière sociale.

Le nouveau régime ressemble à l’ancien. Pourtant, dans les centres urbains, il ne sera plus possible de reconstruire un bâtiment de plus de 200m². Exit aussi la livraison d’un immeuble après reconstruction par des entrepreneurs après le 31 décembre 2023.

Le régime de la démolition-reconstruction est assez restrictif mais ne manque pas d’intérêt. On aimerait que le législateur utilise son pouvoir de réduire le taux de TVA pour l’étendre plus largement et modifier ainsi davantage le bâti en Belgique pour l’adapter aux défis de notre siècle.

On aimerait surtout le retour des incitants fiscaux qui permettent aux ménages de changer leurs châssis et d’isoler leurs demeures qui ont un réel impact écologique. Sans ces incitants, ces travaux sont inabordables pour trop d’entre nous.

 

 

Anne-Thérèse Desfosses – Avocate et Médiatrice agréée

atd@wbgj.be

 

 

Partager cet article